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小規模宅地等の特例が複数使える場合は併用OK。有利判定のしかたを解説

自宅の敷地や人に貸している土地を相続した場合、「小規模宅地等の特例」が使えると相続税が大きく減額されます。

「特例が使える土地がいくつかあるけど、どこに適用したら相続税が一番安くなる?」

「併用することはできる?」

そんなギモンにお答えします。

目次

小規模宅地等の特例を簡単に説明

小規模宅地等の特例とは、

  • 特定居住用宅地等(自宅の敷地)は330㎡まで80%
  • 特定事業用・特定同族会社事業用宅地等は400㎡まで80%
  • 特定貸付事業用宅地等(賃貸アパートや人に貸している土地)は200㎡まで50%

の相続税評価額が減額される特例です。

 

このうち「特定事業用・特定同族会社事業用宅地等」はあまりお目にかからないので、今回は「特定居住用宅地等」「特定貸付事業用宅地等」に絞って説明します。

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自宅80%減と賃貸物件50%減の併用はOK

亡くなった人が自宅と賃貸物件を持っていれば、「特定居住用宅地等」と「特定貸付事業用宅地等」の特例を併用することができます。

ただし、自宅は330㎡まで、賃貸物件は200㎡までと特例を使える面積(限度面積)が決まっているので、計算がややこしいです。

 

例えば相続した土地が

  • 自宅99㎡
  • 賃貸物件240㎡

であり、まず自宅に特例を適用した場合、賃貸物件に使える特例は何㎡でしょうか?

賃貸物件には200㎡まで使えて自宅に99㎡使ってるんだから、200㎡-99㎡で101㎡じゃないの?
そうではないんです。限度面積が違うので調整が必要です。

 

小規模宅地等の特例を併用する場合の限度面積の計算式は、次のとおりになります。

併用する場合の限度面積の計算

●特定事業用宅地等の面積:A

●特定居住用宅地等の面積:B

●特定貸付事業用宅地等の面積:C

限度面積:A×200/400+B×200/330+C≦200㎡

※ ただし、Cの適用がない場合には、Aの400㎡+Bの330㎡=730㎡の完全併用が可能。

この式に上の例を当てはめると、自宅に99㎡×200/330=60㎡使っているので、賃貸物件には200㎡-60㎡=140㎡まで使えることになります。

したがって、自宅99㎡を80%減額、賃貸物件140㎡を50%減額することができます。

小規模宅地等の特例はどの土地から使ったら有利?

小規模宅地等の特例は、使える土地であればどの土地に使ってもかまわないし、使う順番も自由に選ぶことができます。

だったら一番減額が大きい使い方をしたいですよね。

1㎡当たりの価格が同じくらいであれば、自宅から使う方が有利

相続した自宅と貸付物件の1㎡当たりの価格が同じくらいであれば、自宅の方が減額割合80%と高いため、自宅から使う方が有利になります。

賃貸物件の方が1㎡当たりの価格が高い場合の判定方法

賃貸物件の地価が高くどちらから特例を使ったら有利かわからない場合には、限度面積MAXまで特例を使ったとしたらどちらの金額が大きくなるかで判定します。

例えば、

  • 杉並区の自宅1㎡当たり30万円
  • 渋谷区の賃貸物件1㎡当たり100万円

であれば、それぞれ限度面積MAXまで特例を適用すると、

  • 杉並区の自宅:30万円×80%×330㎡=7,920万円
  • 渋谷区の賃貸物件:100万円×50%×200㎡=1億円

となるため、渋谷区の賃貸物件から特例を使った方が有利になります。

 

簡単な判定方法としては、

  • 自宅:330㎡×80%=264
  • 賃貸物件:200㎡×50%=100

自宅は賃貸物件の2.64倍なので、自宅の1㎡当たりの価格×2.64と賃貸物件の1㎡当たりの価格を比較して有利判定をすることができます。

先ほどの例であれば、

  • 自宅:30万円×2.64=79.2万円
  • 賃貸物件:100万円

∴賃貸物件から特例を使った方が有利になります。

「配偶者の税額軽減」や「相続税額の2割加算」がある場合

「配偶者の税額軽減」や「相続税額の2割加算」の適用がある場合、小規模宅地等の特例を誰が使うかで相続税の金額が違ってきます。

配偶者の税額軽減の適用がある場合

例えば夫が亡くなり妻と子どもが相続人、それぞれ土地を相続したとします。

妻は配偶者の税額軽減が適用され、最低でも1億6,000万円まで相続しても相続税がかかりません。

この場合、相続税がかかる子どもが相続した土地に小規模宅地等の特例を適用したほうが有利になります。

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相続税額の2割加算の適用がある場合

相続または遺贈で財産をもらった人が、亡くなった人の一親等の血族および配偶者以外の人である場合には、相続税×1.2を納税しなければなりません。

これを「相続税額の2割加算」といいます(詳しくは国税庁ホームページへ)。

2割加算される人とそうでない人がそれぞれ土地を相続した場合、2割加算される人に小規模宅地等の特例を適用したほうが有利になります。

まとめ

  • 小規模宅地等の特例が使える土地が複数ある場合は併用OK。限度面積に注意。
  • 特例をどの土地から使ったらいいかは有利計算が必要。
  • 「配偶者の税額軽減」や「相続税額の2割加算」の適用がある場合、小規模宅地等の特例を誰に使うか検討が必要。

小規模宅地等の特例は、使う順番や人で相続税額が何百万円と違ってきます。

どう使うのが一番いいか迷ったら、専門家に相談しましょう。

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この記事を書いた人

千代田区麹町の税理士。相続税申告、フリーランスや小規模な会社のサポート、執筆などの活動をしています。福島県会津生まれ東京都育ち。       
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