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自宅の敷地の評価額を最大80%下げる「小規模宅地等の特例」

 
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本間会津子
福島県会津生まれ、東京都練馬区育ちの税理士 本間会津子です。 同じことを何度聞いていただいても大丈夫、笑顔でお答えします。          ★お願い★ 当ブログはわかりやすくお伝えすることを目指しております。実際は細かい要件等がございます。最終判断は専門家にご相談ください。
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相続税を計算する際、宅地の評価額を下げる「小規模宅地等の特例」というものがあります。

この特例は、

  • 店舗の敷地など、事業用として使っている宅地
  • 自宅の敷地
  • 賃貸アパートの敷地や駐車場など、貸付事業用として使っている宅地

を相続した場合、その宅地については相続税の評価額を引き下げられる、というものです。

 

今回は、一番使われる「自宅の敷地」を相続した場合について解説いたします。

ちなみに、この特例は自宅の建物には適用されません。

 

亡くなった方の自宅の敷地の相続については最大80%の評価減

自宅の敷地を相続すると、どのくらい相続税が安くなるの?

亡くなった人の自宅の敷地を相続した場合には、

  • 330㎡までの部分について
  • 80%評価を引き下げ

になります。

 

これは、もし自宅の敷地に高い相続税がかかると、その相続税の納税のために自宅を売らざるを得なくなるため、これを回避しようという国の配慮によるものです。

 

これを「小規模宅地等の特例」といいます。

 

言い換えれば、宅地の評価額のうち20%部分だけが相続税の計算の対象になる、という大変大きな減額の特例になります。

 

例えば、亡くなった方の自宅の敷地の評価額が5,000万円の場合・・・

自宅の敷地:5,000万円
小規模宅地等の特例:5,000万円×80%=4,000万円
相続税の計算の対象となる自宅の敷地の金額:5,000万円-4,000万円=1,000万円

5,000万円の評価額が1,000万円まで引き下げられました。

 

敷地が330㎡を超えていても、330㎡部分までは80%評価が下げられます。

自宅の敷地:5,000万円
面積:400㎡
小規模宅地等の特例:5,000万円×(330㎡/400㎡)×80%=3,300万円
相続税の計算の対象となる自宅の敷地の金額:5,000万円-3,300万円=1,700万円

 

小規模宅地等の特例を使うと、どのくらい相続税が安くなるか計算してみます。

相続税の計算例

【前提】
自宅の敷地:5,000万円(330㎡以下)
その他の相続財産:5,000万円
相続人:子ども2人
※相続開始前3年以内の贈与はなく、税額控除の適用はないものとする。

 

自宅の敷地の評価額が5,000万円-5,000万円×80%=1,000万円になるため・・・

● 小規模宅地等の特例を使わない場合の相続税:770万円

● 小規模宅地等の特例を使った場合の相続税:180万円

∴ 小規模宅地等の特例を使った場合、590万円相続税が安くなります。

 

すごい効果ですよね!!

小規模宅地等の特例を使った結果、相続税がゼロになることもあります。

ただし、この特例を受けるにはいくつか条件があります。

 

小規模宅地等の特例を受けられるのは3パターン

 

小規模宅地等の特例

① 亡くなった人の配偶者が相続した場合

亡くなった人の自宅の敷地を亡くなった人の配偶者が相続した場合には、

無条件で小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

 

どういうことかというと、配偶者が相続した場合は、

  • その配偶者はその家に住まなくても
  • すぐにその敷地を売ってしまったとしても

その敷地については330㎡まで80%の減額を受けることができます。

 

② 亡くなった人と同居していた親族が相続した場合

亡くなった方の自宅の敷地を亡くなった人と同居していた親族が相続した場合には、次の条件を満たせば小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

  • その同居親族が亡くなった人の亡くなった日から10ヶ月間その家を所有していること。
  • その同居親族が亡くなった人の亡くなった日から10ヶ月間その家に居住していること。

 

また、同居していた「親族」が相続した場合であるため、「相続人」ではない親族であっても特例の適用を受けることができます。

親族とは、6親等以内の親族または3親等以内の姻族をいいます。

したがって、例えば亡くなった人の孫(親は健在、養子を除く)は相続人にはなりませんが、その孫が亡くなった人と同居していて、遺言により亡くなった人の自宅の敷地を取得した場合には小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

 

③ 亡くなった人と別居している親族が相続した場合(いわゆる「家なき子」)

平成30年3月31日以前に亡くなった場合

亡くなった人の自宅の敷地を亡くなった人と別居している親族が相続した場合には、次の条件を満たせば小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

① 亡くなった人の配偶者及び亡くなった人と同居していた相続人がいないこと。
② 亡くなる前3年間以内、日本国内にある次の人の持ち家に住んだことがない人
  ●別居親族自身
  ●別居親族の配偶者
③ その別居親族が亡くなった人の亡くなった日から10ヶ月間その家を所有していること(居住する必要はありません)

 

平成30年4月1日以後に亡くなった場合

上記のうち、②の要件が厳しくなりました。

② 亡くなる前3年間以内、日本国内にある次の人の持ち家に住んだことがない人
  ●別居親族自身
  ●別居親族の配偶者
  ●別居親族の3親等以内の親族
  ●別居親族と特別の関係がある一定の法人

また、4つ目の要件が新たに加わりました。

④ 亡くなった人が亡くなった時において別居親族が住んでいる住宅を、その別居親族が過去に一度も所有したことがないこと。

 

なんでこんなに厳しくなったのか。

そもそも「家なき子」の特例は、マイホームを持たない親族が亡くなった人の家を継ぐことができるように、というのが趣旨です。

しかし本来の趣旨とは違い、実質的にマイホームを持っている親族が、自分が家を持っていないようにして小規模宅地等の特例の適用を受けるというケースが散見されたため、これを封じ込める必要がありました。

 

例えば、改正によってこんなケースができなくなりました。

① 子の持ち家を孫に贈与して、子の持ち家をなくすケース(子は3親等以内の親族の持ち家に3年以内に住んでおり、かつ持ち家を過去に所有していたことがあるため適用なし)

適用できなくなるケース

② 母が遺言で孫(子の持ち家に住んでいる)に自宅を遺贈するケース(孫は3親等以内の親族の持ち家に3年以内に住んでいるため適用なし)

改正により適用できないケース

どちらも以前新聞で見かけたことのあるスキームですが、これらは封じ込められました。

 

自宅建物は亡くなった方の名義でなくても構いません

自宅の建物については、あくまで「亡くなった方の居住の用に供されていた」ものであるため、必ずしも亡くなった方の名義である必要はありません。

例えば、自宅の建物は同居している子どもの名義であり、自宅の敷地は亡くなった方の名義であるというように、自宅建物と敷地の名義が違っていても要件を満たせば小規模宅地等の特例の適用を受けることができます。

 

特例の適用が受けられない例(平成30年の改正以前から受けられない)

① 相続人が別居している長男のみであり、亡くなった人が亡くなる直前までその長男が自分の持ち家に住んでいた場合

→ 亡くなる前の過去3年間に長男が自分の持ち家に住んでいたため特例の適用なし

 

② (亡くなった人の配偶者)と別居している長男が共有で相続した場合

→ 母が相続した分は亡くなった方の配偶者であるため無条件で特例の適用を受けることができるが、長男が相続した分は亡くなった人の配偶者が存在するため特例の適用なし

 

相続税がゼロになっても申告書の提出が必要

小規模宅地等の特例の適用を受けた結果相続税がゼロであっても、相続税の申告書を税務署に提出しなければ小規模宅地等の特例の適用を受けることはできません。

 

まとめ

  • 亡くなった人の自宅の敷地を相続した場合、小規模宅地等の特例があります。
  • 自宅の敷地の評価額が330㎡まで80%減額されます。
  • 相続したのが配偶者である場合、無条件で特例の適用を受けることができます。
  • 相続したのが同居している親族である場合、10ヶ月の所有と居住の必要があります。
  • 相続したのが別居している親族である場合、要件が厳しくなっています。
  • 小規模宅地等の特例の適用を受ける場合、相続税がゼロであっても相続税の申告書を税務署に提出する必要があります。

 

何か相続税対策をしたいという方は、小規模宅地等の特例の適用を受けることができるよう、同居などを検討されてはいかがでしょうか?

同居の場合、単に住民票を移すだけでなく、実際に一緒に住んでいる必要があります。

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