不動産を贈与する場合、通常は時価（市場価格）ではなく「相続税評価額」といって、
- 土地は路線価額など
- 建物は固定資産税評価額
を基に贈与税を計算します。
しかし、不動産と一緒に借入金や入居者から預かった敷金などを贈与すると、「負担付贈与」といって、相続税評価額ではなく「時価」により贈与したものとして贈与税を計算します。
さらに負担付贈与を行った場合、あげた人に所得税・住民税が課されます。
負担付贈与の注意点についてお話いたします。
負担付贈与とは？
負担付贈与とは、何かをあげる代わりに何かの負担をしてもらうことです。
わかりやすく言えば、
不動産をあげる代わりにローンも負担して
というのが負担付贈与です。
負担付贈与に該当する場合の税金
もらった人の贈与税は時価で計算する
負担付贈与に該当すると、相続税評価額ではなく「時価」から「負担額」を差し引いた金額により贈与税を計算します。
具体的には、もらった人は
（もらった財産の時価－負担額－110万円）×贈与税率
により贈与税を計算します。
ただし、負担付贈与に該当した時に時価を使うのは不動産の贈与のみであり、それ以外の財産は負担付贈与であっても相続税評価額を使います。
不動産の相続税評価額については、
- 路線価は時価の8割
- 固定資産税評価額は時価の7割
を目安に決められているため、これが時価評価になると贈与税が高くなります。
あげた人には所得税・住民税がかかる
ふつうの贈与であれば、あげた人に税金が課されることはありません。
しかし負担付贈与の場合、あげた人は財産をあげた代わりに債務の負担がなくなるため、負担額で不動産を売ったのと同じであると考えます。
そこで、あげた人には譲渡所得税・住民税が課せられます。
負担付贈与でもらった人・あげた人にかかる税金の具体例
例えば、
- ローンが2,000万円残っている不動産をローン付きで親から子へ贈与
- 相続税評価額：2,400万円、時価：3,000万円
- 取得費：1,500万円（5年以上所有）
という場合、親と子にかかる税金の計算方法を見ていきましょう。
① 子の贈与税
贈与税：（3,000万円－2,000万円－110万円）×30％－90万円＝177万円
② 親の譲渡所得税・住民税
譲渡所得税・住民税：（2,000万円－1,500万円）×20.315％＝101万5,700円
預り敷金のある貸家の贈与
相続対策などのため、貸家やアパートなどを贈与することがあります。
貸家の相続税評価額は「固定資産税評価額×（1－借家権割合0.3）×賃貸割合）」で計算され、時価よりもかなり低くなります。
しかし貸家の贈与は、注意しないと負担付贈与になってしまうことがあります。
預り敷金ごと贈与すると負担付贈与になる
貸家の場合、入居者から敷金を預かることが多いでしょう。
預り敷金がある貸家をそのまま贈与すると、負担付贈与に該当するため注意が必要です。
なぜなら、貸家をもらった人が、入居者が退去した時に自分のおサイフから敷金を返却する「負担」を負うからです。
負担付贈与にさせないためには敷金分のお金も一緒に贈与する
負担付贈与にさせないためには、貸家と一緒に預り敷金に相当するお金も贈与します。
そうすれば貸家をもらった人は、退去者に敷金を返却する場合、貸家と一緒にもらったお金から返却するため負担を負うことはありません。
預り敷金に相当するお金は、敷金の精算にすぎないため、贈与税はかかりません。
預り敷金がある貸家の贈与した場合の贈与税の具体例
例えば、
- 親から子へ貸アパート（満室）を贈与
- 固定資産税評価額：3,500万円 時価：5,000万円
- 預り敷金：200万円
で、預り敷金に相当するお金を贈与しない場合と贈与した場合の贈与税を比べてみます。
① 預り敷金分のお金を贈与しない場合（負担付贈与）
贈与税：（5,000万円－200万円－110万円）×55%－640万円＝1,939万5,000円
② 預り敷金分のお金を贈与する場合
相続税評価額：3,500万円×（1－0.3）＝2,450万円
贈与税：（2,450万円－110万円）×45%－265万円＝788万円
なんと、贈与税が1,151万円も違ってきます。
貸家を贈与するときは、敷金分のお金も忘れずに贈与しましょう。
まとめ
- 不動産と一緒に借入金や預り敷金を贈与すると「負担付贈与」になる。
- 負担付贈与は時価を基に贈与税を計算する。
- 負担付贈与の場合、あげた人にも譲渡所得税・住民税がかかる。
- 預り敷金のある貸家をそのまま贈与すると負担付贈与になるため、回避するためには敷金分のお金も一緒に贈与する。
