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親の自宅マンションを相続したら相続税の計算ってどうやるの?をわかりやすく解説します

 
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本間会津子
福島県会津生まれ、東京都練馬区育ちの税理士 本間会津子です。 同じことを何度聞いていただいても大丈夫、笑顔でお答えします。          ★お願い★ 当ブログはわかりやすくお伝えすることを目指しております。実際は細かい要件等がございます。最終判断は専門家にご相談ください。
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相続税は、亡くなった人の財産が

3,000万円+600万円×法定相続人の数を超えればかかります。

したがって相続税がかかるか判断するには、亡くなった人の財産がいくらかを知る必要があります。

 

今や大都市圏に持ち家があれば相続税がかかる可能性がある、といわれます。

持ち家を相続した場合、一戸建てであれば相続税の計算は土地と建物に分けてそれぞれいくらかを計算する、というのはイメージしやすい思います。

 

一戸建てはわかりやすいかもしれないけど、ウチはマンションよ。どうやって計算するの?

 

マンションの相続税も一戸建てと同じように土地と建物に分けて計算します。

「マンションの建物はわかるけど、土地ってなんのこと?」と思われるかもしれません。

マンションのざっくりとした土地と建物の金額の計算についてお伝えいたします。

 

 

マンションの土地と建物の金額を計算するにあたって用意する書類

マンションの土地と建物の金額を計算するには、まず次の書類をご用意ください。

【敷地権(土地)の評価に必要なもの】

  • マンションの売買契約書または不動産登記簿謄本
  • マンションの場所の路線価図

路線価図とは、道路1本1本にその道路に面した土地1㎡あたりいくらかをつけた地図です。国税庁ホームページで検索することができます。

 

国税庁ホームページからの路線価図の探し方の記事

 

【建物の評価に必要なもの】

  • 固定資産税課税明細書(4月か5月に固定資産税の納付書と一緒に送られてきます)

 

マンションの土地と建物の金額の計算方法

マンションは、

  • 土地:敷地利用権
  • 建物:亡くなった人がお持ちの建物部分(例えば403号室を持っていればその403号室部分、専有部分といいます)

の2つの権利があり、それぞれいくらになるのかを計算する必要があります。

 

敷地利用権とは、マンションの1室を持っている人が、そのマンションの敷地を利用する権利のことをいいます。

したがって、マンションであっても敷地利用権部分の土地の評価が必要になります。

敷地利用権の割合は、マンションの敷地全体のうち、規約で定めない限り専有部分の床面積の割合によります。

 

イメージとしてはこんな感じです。

11室(床面積が全部一緒と仮定)のうち1室を持っているので、敷地利用権はマンションの全体の面積の1/11(ざっくりイメージです)。

 

敷地利用権の計算

敷地利用権は次のように計算します。

路線価×マンション全体の面積×敷地権割合

 

 

敷地権割合は売買契約書または不動産登記簿謄本をご確認ください。

不動産登記簿謄本ではこのように記載されています(法務局の見本)。

上の青い太枠の中の「③敷地権の割合」をご覧ください。

この見本の場合は1/4が敷地権になります。

敷地権の計算の方法
例えば、上の不動産登記簿謄本のマンションに面している道路の路線価が200とあったら、

  • 路線価:20万円(200は千円単位であるため、万円単位に直す)
  • 地積:350.76㎡(謄本より)
  • 敷地権:1/4(謄本より)
  • 敷地権の金額:20万円×350.76㎡×1/4=1,753万8千円
 ざっくり金額を知りたい場合の方法であり、実際に相続税申告のために評価をする場合には、敷地の形やどのように道路に面しているかなどを加味します。

 

専有部分(建物部分)の計算

専有部分(マンション403号室がいくらになるか)は、固定資産税課税明細書の「家屋の価格」が建物の金額になります。

横浜市が出しているマンションの価格の見かたの見本を見てみましょう。

横浜市の見本がものすごくカラフルすぎて見づらいですか・・・

緑の太枠に黄色で塗りつぶした「家屋」の「価格」7,408,916円がそのままマンションの建物部分の金額になります。

 

 

小規模宅地等の特例を使えれば敷地権部分の相続税評価額が下がります

例えば、

  • ご主人の自宅マンションを奥さんが相続した
  • 父親の自宅マンションを同居していた息子が相続した

など一定の要件を満たす場合、小規模宅地等の特例というものを使うことができます。

この特例が使えると、敷地権330㎡までの面積につき80%が相続税評価額から減額されます。

つまり、敷地権については20%のみが相続税の対象になります。

 

330㎡の判定は、マンション全体の面積×敷地権割合 で行います。

例えば上の不動産登記簿謄本の例であれば、

マンション全体の面積350.76㎡ × 敷地権1/4 =87.69㎡

であり、330㎡以下となるため、敷地権すべてが小規模宅地等の特例の対象になります。

そうすると、上の計算例であげた敷地権のうち相続税の対象となるのは、

1,753万8千円 × 20% =350万7,600円

になります。

 

 

まとめ

自宅マンションを相続した場合の相続税の計算は、

  • 敷地権(土地)と専有部分(建物)に分けて計算する。
  • 敷地権は路線価により評価する。
  • 専有部分は固定資産税課税明細書の家屋の価格で評価する。
  • 小規模宅地等の特例を使えれば、敷地権の評価が80%減額される(330㎡まで)。

大都市圏にマンション1室をお持ちでしたら、それだけで相続税がかかるかもしれません。

気になる方はぜひご確認ください。

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